MAD Djerba

15 novembre 2008

OXALA HOUSE

"Oxala (qui se prononce ô-cha-lâ) est une interjection portugaise dérivée du mot arabe "Inchallah", une expression d'espoir mêlée d'humilité.

La résidence Oxala House adhère aux principes véhiculés par le label Tingitingi® .

Tingitingi®  est le mot Swahili (se prononçant tïngui-tïngui) pour désigner une passerelle... Encore un mot d'espoir et de modestie (la mégalomanie aurait certainement opté pour un pont plutôt que pour une passerelle), rapporté cette fois-ci d'Afrique de l'Est (zone du Sahel), projetant dans le tissage de relations directes entre hommes et femmes de cultures différentes, les fondements d'un monde solidaire.

Le label Tingitingi®  (d'un optimisme déconcertant, diraient certains) vise à promouvoir un tourisme équitable, solidaire, socialement et écologiquement responsable. Un tourisme qui permet aux populations d'accueil de valoriser leurs cultures, et au voyageur de s'épanouir dans le respect de l'environnement visité, de sa diversité culturelle et de ses équilibres internes."

Extrait de la brochure "Oxala House".

Que rajouter de plus ? Tout est dit ici. Pour ma part, ça a été une formidable rencontre humaine avec des êtres ambitieux de modestie et de respect.

Vous trouverez toutes les informations pratiques et autres sur leur site Web (ici) qui est magnifique. Je vous invite particulièrement à vous rendre sur la rubrique "Coups de gueule".

Photo : madjerba.canalblog.com

14 novembre 2008

DJERBA AFOUS

Un nouveau projet immobilier va voir le jour à Djerba (voir ici). Il s'agit d'une zone résidentielle composée de maisons individuelles mais également d'appartements. Le projet inclut un hôtel avec thalassothérapie, un centre commercial, des restaurants et un souk traditionnel. Le premier prix pour un appartement de 43,7m2 est de 104 000 Euros. Vous trouverez tous les tarifs là.

Ce village résidentiel, implanté entre Houmt Souk et Ajim (côte ouest), sur 27 hectares, se présente comme un projet écologique et devrait être livré en 2011.

Qu'en pensez-vous ?

28 juillet 2008

ACHETER UN TERRAIN OU UNE MAISON A DJERBA

Il existe deux méthodes pour trouver un bien à acheter, le bouche à oreille, en fait le "samsar", intermédiaire "free lance" qui a un large carnet d'adresses et du temps à passer au café pour entendre parler des biens à céder. La seconde, c'est de passer par une agence immobilière, méthode bien plus sûre car  vous avez face à vous des professionnels de l'immobilier. Depuis l'année dernière, plusieurs agences avec pignon sur rue, photos, description et tarifs affichés en vitrine, ont ouvert principalement à Midoun. 

A Djerba, les terrains et maisons sont situés soit en zone urbaine, soit en zone rurale. En zone rurale, une parcelle doit être d'au moins 2 500 m2 pour pouvoir être construite et la construction ne doit pas dépasser 12 à 15 % des 2 500 m2. Cela, c'est sur le plan théorique seulement et hélas, il n'y a qu'à parcourir la campagne djerbienne pour s'en rendre compte. Le nombre de maisons construites sans permis est impressionnant et certains coins de campagne ressemblent presque à la ville !

Les terrains en zone rurale ne peuvent pas être achetés par des étrangers, même résidents. Beaucoup ont fait l'erreur de prendre un prête-nom pour accéder à leur rêve de vivre en pleine nature et s'en mordent aujourd'hui les doigts, car au regard de la loi, ils ne sont propriétaires de rien. C'est donc une fausse astuce à refuser IMPERATIVEMENT même si on vous parle de promesse de vente en garantie. Le Titre Bleu est le document INDISPENSABLE à exiger lors de toute transaction, sans ce dernier, vous vous exposez à des risques de contestation suite à l'achat du bien et d'entrer dans une longue et pénible spirale juridique.

En résumé, il fortement conseillé de se faire aider par des professionnels, enquêter sur la situation du bien convoité (est-il bien enregistré au cadastre, a-t-il un titre bleu, peut-il bénéficier d'une autorisation de bâtir, etc.). L'acte de vente doit impérativement être établi auprès d'un professionnel (avocat ou notaire). Après que la transaction ait été effectuée, le bien acheté est à enregistrer à la Recette des Finances du lieu où il se situe moyennant paiement d'une taxe s'élevant à 6% de la valeur du terrain ou de la maison. Pour obtenir la modification du titre bleu au nom du nouvel acquéreur, le contrat de vente doit être déposé auprès des services de la Conservation Foncière.

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Voici un excellent résumé des procédures à suivre pour tout étranger désireux d'acquérir un bien foncier en Tunisie, dont la source est :www.investconsulting.com.tn - www.bourseimmo.com.tn

"Les étrangers rallient de plus en plus la Tunisie notamment les villes côtières à la recherche d’une résidence secondaire ensoleillée. Européens ou Maghrébins affectionnent tellement notre chère Tunisie qu’ils y achètent une demeure.

D’ailleurs, les nouvelles formules d’achat proposées par le législateur tunisien tombent à pic. Elles ont encouragé l’acquéreur étranger à trouver refuge chez nous.

Le guide de l’immobilier ne manque pas de conseils et vous annonce les mesures qui soutiennent l’acquisition des logements par des étrangers

1. L’acquisition et la vente d’un bien immobilier en Tunisie :
L'acquisition et la vente d'un bien immobilier en Tunisie par un étranger sont soumises à l'accord préalable du gouverneur de la région où se situe le bien en question. Cependant ces dernières années ont été marquées par de nouvelles dispositions plus souples concernant certaines opérations immobilières et foncières effectuées par les étrangers.

Les étapes à suivre pour l’obtention de l’autorisation du gouverneur
Avant de demander l’autorisation du gouverneur, la rédaction de la promesse de vente est indispensable. La promesse de vente doit préciser un délai raisonnable (entre 3 et 6 mois par exemple) au futur acquéreur pour obtenir l’autorisation en question. La promesse de vente doit également prévoir le cas où celui-ci n’obtient pas la dite autorisation. Le versement d’un acompte sur le prix total de la vente peut être prévu par la promesse d’achat. De même, Il peut être prévu de récupérer, en cas de non finalisation de l’opération d’achat, l’avance ou une partie

Noter qu’il est d’abord primordial de vérifier la régularité du titre foncier du bien en question auprès de la conservation de la propriété foncière -CPF.

Pour s’assurer de mener à bien les démarches liées à l’acquisition, il vaut mieux se faire assister par un professionnel du métier, en l’occurrence un agent immobilier ou un avocat désigné par l’un des partis. Celui-ci aide à préparer le dossier d’autorisation du gouvernorat et facilite les démarches administratives.

Afin de déposer la demande d’acquisition, plusieurs documents administratifs sont requis à commencer par les pièces d’identité de l’acquéreur :

A- Dans le cas où le vendeur est de nationalité tunisienne :  
- Formulaire à récupérer du gouvernorat et à remplir en 5 exemplaires
- Copie des documents justifiant l’identité du vendeur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier
- Copie des documents justifiant l’identité de l’acheteur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier ainsi que son passeport
- Copie originale de la promesse de vente établie par un avocat ou un notaire dûment signée (légalisée) du vendeur et de l’acheteur
- Certificat de propriété du bien, et à défaut le contrat d’achat initial du vendeur ;
- Quitus de la taxe municipale ;
- Attestation de la municipalité précisant la nature du bien et son usage ;
- Procès-verbal par un huissier notaire précisant la nature du bien et le nom de son occupant ;
- Copie du plan topographique ;
- Copie du plan de situation ;
- Extrait du plan d’aménagement ;
- Plan architectural ;
- Plan de morcellement si le bien est en copropriété ;

B- Dans le cas où le vendeur est de nationalité étrangère, l’opération nécessite de plus :
- Les documents d’imposition, quitus fiscal.

Dans le cas où la vente est soumise elle-même à l’autorisation, une copie de l’autorisation du gouverneur est nécessaire.

Dans les deux cas, si l’acquéreur ou le vendeur est une personne morale, il faut présenter une copie du dossier juridique, particulièrement les statuts de la société et de l’identité de son représentant légal.

Si l’autorisation est accordée, le contrat de vente définitif est signé et les procédures d’enregistrement et d’inscription de la vente effectuées respectivement auprès de la recette fiscale et de la conservation de la propriété foncière - CPF.

Les opérations non soumises à l’autorisation :
Depuis mai 2005, les opérations d’achat, de location des terres et locaux se trouvant dans les zones industrielles et touristiques, la transmission de la propriété de ces biens découlant d’opérations d’intégration, de fusion, de division, le changement de la forme juridique ou la cession à des tiers des sociétés ou filiales à capitaux à majorité étrangers, à condition d’un maintien en activité, sont exemptes de l’autorisation du gouverneur. La loi n°2005-40 du 11 mai 2005, complétant le décret du 4 juin 1957, a apporté du nouveau à cet égard. Concrètement, l’exonération de l’autorisation du gouverneur concerne aussi bien l’acquisition, ou le bail par des étrangers, des terrains et des locaux bâtis dans les zones industrielles et des terrains dans les zones touristiques, et ce, pour la réalisation de projets économiques

Est considérée comme zone industrielle ou zone touristique, toute zone à laquelle a été attribué le caractère industriel ou touristique conformément à la législation en vigueur relative à l’aménagement des zones industrielles et à l’aménagement des zones touristiques et à la législation en vigueur relative à la protection des terrains agricoles ainsi que les lotissements aménagés ayant acquis le caractère industriel ou touristique dans le cadre des plans d’aménagement urbain
Est dispensé donc de l’autorisation préalable, le transfert de propriété des terrains et des locaux bâtis dans les zones industrielles ainsi que des terrains situés dans les zones touristiques aménagées conformément à la législation en vigueur et résultant des opérations de fusion ou de regroupement ou de scission ou de transformation de la forme juridique ou de transfert aux tiers de sociétés ou de filiales de sociétés dont le capital est à majorité étrangère, à condition de conserver leur activité économique.

2 - Enregistrement des acquisitions par des étrangers non résidents :
La loi de Finances relative à l’exercice budgétaire 2007 a apporté du nouveau concernant l’acquisition par les étrangers non résidents de biens immobiliers en Tunisie. Ainsi, la loi de finances prévoit dans son article 34 que l’enregistrement des opérations de transfert de propriété à titre onéreux des biens acquis en devises par des étrangers non résidents, au sens de la réglementation applicable en matière de change, est dorénavant soumis aux droits fixes. Rappelons que les étrangers étaient soumis au même régime appliqué aux tunisiens 3Exonération des retraites et rentes de sources étrangères : Depuis la loi de finances 2007, un nouveau régime fiscal a été instauré. Son article 35 prévoit un système préférentiel pour le transfert en Tunisie des retraites et rentes viagères de source étrangère. Celui-ci donne droit à une exonération de 80% de l’Impôt sur le revenu ; en l’occurrence retraites et rentes viagères, à condition de transférer ces revenus vers un compte bancaire ou postal en Tunisie ou la déclaration de leur importation directe."

19 juin 2008

SALON IMMOBILIER TUNISIE A PARIS

De plus en plus d'étrangers, principalement des retraités mais pas seulement, sont attirés par la Tunisie et souhaitent y acquérir un bien immobilier.  A Djerba, le phénomène prend de plus en plus d'ampleur et de ce fait on a assisté à la naissance de plusieurs agences immobilières "classiques" en quelques mois à peine. Quand je dis "classiques", cela veut dire avec pignon sur rue, vitrine avec affichage des biens à vendre, stipulant la situation, la superficie, le prix, la description et des photos. Le "samsar" (intermédiaire traditionnel) dont le bureau est en général la terrasse d'un café a peut-être du souci à se faire quant à son avenir. Certains djerbiens, propriéraires terriens se réjouissent de l'arrivée massive de cette nouvelle clientèle qui fait flamber les prix. Le risque prévisible est que  les locaux ne puissent plus accéder à la propriéré faute de pouvoir s'aligner et que l'on se retrouve dans une situation telle que celle que vit le Maroc depuis quelques temps déjà.

Il faut bien admettre qu'acheter un terrain à Djerba relève du parcours du combattant et que la méfiance est de rigueur tant les histoires d'arnaque sont nombreuses. L'île n'est apparemment pas entièrement cadastrée et celui qui s'aventure à acheter un terrain sans le fameux titre bleu risque fort de déchanter un jour ou l'autre.

Le souci pour les étrangers désireux d'investir à Djerba est qu'ils n'ont pas le droit d'acheter en zone agricole. Dans ces zones, on ne peut à priori vendre de parcelle de moins de 2 500 m2 et en théorie toujours, on ne peut pas construire sur plus de 12 % (à verifer) de la superficie du terrain (ça, c'est en théorie seulement car il y a tellement de constructions sauvages) que certaines de ces zones ressemblent à des pâtés de maisons urbains. Les étrangers ont le droit d'acheter en zone urbaine exclusivement, or bien souvent, ce qu'ils recherchent à Djerba, c'est justement la campagne. Cet amour de la nature poussent beaucoup d'entre eux à acheter via des prête-noms, pratique fort dangereuse qui a fait bien des victimes.

L'arrivée d'agences immobilères avec une éthique et une garantie de défenses des droits de l'acheteur et du vendeur est donc une excellente chose. Le marché commence à se structurer et cette année à Paris a eu lieu début de ce mois le premier Salon de l'Immobilier Tunisien (voir ici). Une prochaine édition est déjà prévue pour 2009 à la même époque.